blog pangling: November 2017

INTERNAL RATE OF RETURN (IRR)

Internal Rate of Return adalah tingkat bunga yang akan menjadikan jumlah nilai sekarang dari proceeds sama dengan nilai sekarang dari outlay.

Rumus yang dapat digunakan dalam IRR adalah:

P2– P1

IRR = P₁– C₁ x

C2 – C1

Dimana:

P1 = nilai persentasi (i) yang menghasilkan NPV positif

P2 = nilai persentasi (i) yang menghasilkan NPV negatif

C1 = NPV positif

C2 = NPV negative

Contoh kasusnya 1:

Tuan CHRISTIAN memiliki sebidang tanah yang akan dibangun sebuah usaha yaitu Pabrik Susu. Adapun nilai investasi Tuan CHRISTIAN adalah Rp.640 juta. Proyek penerimaan untuk kedua usaha adalah sebagai berikut:

Tahun	Pabrik Susu
1	Rp. 50 Juta
2	Rp. 150 Juta
3	Rp. 200 Juta
4	Rp. 250 Juta
5	Rp. 300 Juta
6	Rp. 350 Juta

Berapakah nilai IRR-Pabrik Susu tersebut?

Pembahasan:

IRR = P₁ – C₁ x

Dimana:

P₁ adalah presentasi yang menghasilkan NPV Positif

P₂ adalah presentasi yang menghasilkan NPV Negatif

C₁ adalah NPV Positif

C₂ adalah NPV Negatif

Gunakan metode coba-coba. Misalnya nilai P₁ adalah 19%. Maka nilai C₁ adalah:

Besarnya PV dapat dilihat dan tabel Present Value Interest Factor (tabel Ill) sebagai berikut:

Tahun	Cashflow	PVIF (19%)	PV
1	Rp. 50 Juta	0,840	Rp. 42,02 Juta
2	Rp. 150 Juta	0,706	Rp. 105,92 Juta
3	Rp. 200 Juta	0,593	Rp. 118,68 Juta
4	Rp. 250 Juta	0,499	Rp. 124,67 Juta
5	Rp. 300 Juta	0,419	Rp. 125,71 Juta
6	Rp. 350 Juta	0,352	Rp. 123,25 Juta
Total PV			Rp. 640,26 Juta

NPV = PV Proceed — PV Outlays

NPV = Rp. 640,26 juta — Rp. 640 juta

NPV = Rp. 260.000

Nilai P1 dan C1 telah diketahui yaitu :

P₁ adalah 19%

C₁ adalah Rp.260.000

Sedangkan untuk mencari nilai C₂, kita gunakan P₂ misalnya 20%, sehingga nilai P₂ dan C₂ adalah:

Tahun	Cashflow	PVIF (20%)	PV
1	Rp. 50 Juta	0,833	Rp. 41,67 Juta
2	Rp. 150 Juta	0,694	Rp. 104,17 Juta
3	Rp. 200 Juta	0,579	Rp. 115,74 Juta
4	Rp. 250 Juta	0,482	Rp. 120,56 Juta
5	Rp. 300 Juta	0,402	Rp. 120,56 Juta
6	Rp. 350 Juta	0,402	Rp. 117,21 Juta
Total PV			Rp. 619,91 Juta

NPV = PV Proceed – PV Outlays

NPV = Rp.619,91 juta – Rp.640 juta

NPV = Rp.20,09 juta

IRR=P2 – P1. P₁- C₁ x

C1 – C2

IRR = 20% - 0,26% X 20%-19% = 19% + 0,01% = 19,01%

- 20,09 - 0,26

Sehingga IRA dan Pabrik Susu CHRISTIAN adalah 19,01%

CONTOH 2 IRR

Informasi berikut berhubungan dengan proyek investasi Venture Ltd:
Net Present Value (NPV) dengan biaya 25% dari modal: $ 1.714
NPV pada biaya 30% dari modal: ($ 2937)
Hitung Internal Rate of Return.

Penyelesaian:
Jarak antara 2 NPV = 1714 + 2937 = $ 4.651
IRR = + 25% (1714 / 4651) * (30% - 25%) = 26,84%

Jika IRR lebih besar dari biaya modal, terima proyek tersebut.
Jika IRR kurang dari biaya modal, tolak proyek tersebut.

2). Berikan contoh kasus NPV (Net Present Value)?

CHRISTIAN pada hari ini mendapat pinjaman dari RUDI sebanyak Rp 100 juta yang ingin saya investasikan selama satu tahun. Ada 3 pilihan bagi saya untuk menanamkan uang saya tersebut, yaitu :

1. Deposito 12 bulan dengan bunga 8%/thn,

2. Beli rumah lalu dikontrakkan Rp 10 jt/thn untuk kemudian semoga bisa dijual di akhir tahun dengan harga Rp 150 juta,

3. Beli emas sekarang dan dijual akhir tahun.

Agar dapat lebih mudah memilih investasi yang paling menguntungkan, CHRISTIAN ingin tahu berapa sih nilai sekarang dari hasil investasi untuk masing-masing pilihan? Atau dengan kata lain, berapa rupiahkan uang yang akan CHRISTIAN terima dari masing-masing pilihan investasi seandainya hasil investasi tsb CHRISTIAN terima sekarang, bukannya satu tahun kedepan?NPV digunakan untuk menjawab pertanyaan ini.

NPV merupakan hasil penjumlahan PV pengeluaran untuk investasi dan PV penerimaan dari hasil investasi.

Rumus untuk menghitung Present Value adalah :

PV = C1 / (1 + r)

Dimana C1 = Uang yang akan diterima di tahun ke-1.

r = Discount rate/ opportunity cost of capital.

Tingkat pengembalian/hasil investasi (%) dari investasi yang sebanding.

Sedangkan rumus untuk menghitung NPV adalah :

NPV = C0 + ( C1 / (1 + r))

Dimana C0 = Jumlah uang yang diinvestasikan (karena ini adalah pengeluaran, maka menggunakan bilangan negatif).

Untuk menghitung NPV Deposito, saya menggunakan discount rate (r) sebesar 4 %. Angka ini saya ambil dari tingkat bunga tabungan.

Jadi ,

NPV Deposito = (-100 jt) + (108 jt / ( 1 + 0,04 ))

= (- 100 juta) + 103,85 juta

= 3,85 juta

Lumayan juga nih hasilnya.

Untuk menghitung NPV Rumah, saya gunakan discount rate 12 % untuk mengakomodasi tingkat risiko.

NPV Rumah = (- 100 jt + 10 jt) + (150 jt / ( 1 + 0,12))

= ( - 90 jt) + 133,93 jt

= 43,93 jt

Wow, makin kaya aja keliatannya.

Untuk menghitung NPV Emas, discount rate-nya 0 %, karena emas meskipun berfungsi sebagai store of value / alat penyimpan kekayaan, emas tidak memberikan hasil.

NPV Emas = (- 100 jt) + ( 100 Jt / (1 + 0,00))

= 0 jt

Untuk berikutnya mari ita coba menghitung harga emas 10 tahun kemudian:

Harga Oktober 1998 adalah USD 300/oz dan harga Oktober 2008 adalah USD 900/oz.

Dengan penghitungan sederhana, saya peroleh rata-rata kenaikan harga emas adalah 20%/thn.

Jadi penghitungan ulang untuk NPV Emas adalah :

NPV Emas = ( -100 jt) + (120 jt / (1+0,00))

= (- 100 jt) + 120 jt

= 20 jt

Sumber:

http://elearning.gunadarma.ac.id/docmodul/pengantar_manajemen_proyek/bab4_penyelesaian_dan_evaluasi_proyek.pdf

http://syntha_n.staff.gunadarma.ac.id/Downloads/files/34961/nilai-waktu-dan-uang.pdf